Pequeñas reparaciones en tu alquiler en España: ¿Quién paga qué?
Una guía práctica para inquilinos en España.
Se rompe algo en tu piso. Un grifo empieza a gotear, se parte la cuerda de una persiana o se agrieta una baldosa del baño. Lo primero que piensas es si arreglarlo tú o llamar al casero. En España, la respuesta no es una suposición: está escrita en la ley.
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una división clara de responsabilidades entre inquilinos y caseros en lo que respecta a las reparaciones.¹ El casero debe mantener la vivienda habitable. El inquilino se encarga de los pequeños arreglos derivados del uso diario. Sencillo en principio, pero en la práctica esta línea se difumina constantemente, y saber exactamente dónde cae puede ahorrarte dinero de verdad y mucha frustración.
La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda reforzó aún más estas protecciones, fortaleciendo el derecho del inquilino a vivir en una vivienda segura y bien mantenida.² Si tu casero se demora con una reparación que afecta a la habitabilidad, el marco legal está más de tu lado que nunca.
La división legal: desgaste ordinario vs. mantenimiento estructural
El artículo 21 de la LAU divide la responsabilidad de las reparaciones en dos categorías. El apartado 1 dice que el casero debe realizar "todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido," sin subir la renta.¹ El apartado 4 dice que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."¹
La palabra clave aquí es "ordinario." Si algo se rompe porque vives en el piso con normalidad, cocinando, abriendo y cerrando puertas, usando el agua, eso es desgaste por uso ordinario y te corresponde a ti. Si algo se rompe por antigüedad, deterioro estructural o un fallo en las instalaciones del edificio, eso es problema del casero independientemente del coste.
Lo que la LAU no hace es dar una cifra concreta en euros. La ley dice "pequeñas reparaciones" sin definir un umbral. Los tribunales españoles han ido estableciendo, con el tiempo, una cifra orientativa de entre aproximadamente 150 euros como línea divisoria entre lo que cuenta como reparación menor y lo que entra en el terreno del casero.³ No es un límite legal firme escrito en la ley. Es una orientación que ha surgido de la jurisprudencia y que se referencia habitualmente en los contratos de alquiler en toda España. La cifra importa porque te da un punto de referencia práctico: si una reparación cuesta menos de unos 150 euros y fue consecuencia del uso diario normal, casi con toda seguridad te corresponderá asumirla.
Pero el coste por sí solo no determina la responsabilidad. Una reparación de 100 euros para arreglar el encendido de la caldera es obligación del casero, porque el sistema de calefacción es infraestructura esencial. Repintar una pared de 200 euros que tú has rozado con los muebles puede ser tuya, porque el daño vino de tu uso del piso. La naturaleza de la reparación importa tanto como el precio.
Qué hacer:
Cuando se rompa algo, hazte dos preguntas: ¿ha ocurrido por el uso diario normal? ¿Es un arreglo pequeño? Si la respuesta a ambas es sí, probablemente te corresponde a ti.
Si la reparación afecta a la estructura del edificio, a instalaciones esenciales (fontanería, electricidad, calefacción, gas) o a si el piso es seguro para vivir, avisa a tu casero por escrito. Es su responsabilidad según el artículo 21.1 de la LAU.
Para cualquier cosa cerca de los 150 euros, pide presupuesto antes de pagar. Si el coste supera ese umbral, tu casero debería cubrirlo.
Revisa tu contrato de alquiler por si tiene alguna cláusula específica sobre umbrales de reparación. Algunos contratos fijan una cifra (normalmente 100 o 150 euros). Si tu contrato la fija, esa es la que aplica.
Qué reparaciones te corresponden a ti
Las reparaciones que te corresponden como inquilino son los pequeños arreglos rutinarios que vienen de vivir en una casa. El artículo 21.4 de la LAU los describe como reparaciones causadas por "el desgaste por el uso ordinario."¹
En la práctica, esto incluye cosas como cambiar bombillas, arreglar la arandela de un grifo que gotea, desatascar un desagüe obstruido por pelo o restos normales de cocina, sustituir la cuerda rota de una persiana, apretar tiradores o bisagras sueltas de puertas y armarios, reemplazar burletes desgastados de puertas y ventanas, y cambiar una tapa de váter agrietada. Son cosas que se desgastan porque alguien vive en el piso, y la ley considera que son tu coste de vivir ahí.
La distinción clave que miran los tribunales es si el daño ocurrió por un uso normal y razonable o por negligencia.³ Si tu desagüe se atasca porque se ha acumulado pelo tras meses de duchas, eso es desgaste ordinario. Si se atasca porque vertiste aceite de cocina, eso es negligencia, y aunque igualmente pagas la reparación, el razonamiento legal es diferente. La negligencia también puede afectar a tu fianza: según los artículos 1563 y 1564 del Código Civil español, se presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado, y la carga de demostrar lo contrario recae sobre ti.⁴
Por eso la documentación al entrar es tan importante. Si no fotografiaste el estado del piso cuando te mudaste, tu casero puede argumentar que daños que tú dices que ya existían son en realidad culpa tuya. La conexión entre las pequeñas reparaciones y tu fianza es más estrecha de lo que la mayoría de inquilinos creen. Para más información sobre cómo proteger tu fianza desde el primer día, consulta la guía para proteger tu fianza en España.
Qué hacer:
Ten un pequeño kit de mantenimiento en tu piso: bombillas de repuesto, herramientas básicas, cinta de fontanero y un desatascador. La mayoría de arreglos menores llevan minutos y cuestan menos de 10 euros.
Cuando te mudes, fotografía cada habitación, cada electrodoméstico y cualquier daño existente. Envía estas fotos a tu casero por email para que quede un registro con fecha. Esto te protege si luego hay una disputa sobre si un daño era preexistente.
Arregla los problemas pequeños con rapidez. Un grifo que gotea y se deja meses puede causar daños por humedad, y si la cosa escala, tu casero podría argumentar que tu retraso lo empeoró.
Si no tienes claro si algo es desgaste ordinario o un problema mayor, descríbelo a tu casero por escrito y pregunta. Su respuesta (o la falta de ella) pasa a formar parte de tu documentación.
Qué debe arreglar tu casero
El artículo 21.1 de la LAU es inequívoco: el casero debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y no puede subir la renta para cubrir el coste.¹ No es optativo ni negociable. Es una obligación legal que viene con ser propietario de una vivienda en alquiler en España.
La habitabilidad cubre un abanico amplio de cuestiones. Si se avería la caldera y no tienes agua caliente ni calefacción, eso es reparación del casero. Si revienta una tubería dentro de una pared, si el cuadro eléctrico salta repetidamente, si la humedad se extiende por una filtración estructural, si una ventana no cierra y compromete la seguridad, todo esto recae directamente en el casero. Lo mismo aplica a los electrodomésticos principales que venían con el piso (horno, vitrocerámica, nevera) si fallan por antigüedad y no por mal uso, y a las plagas que requieren tratamiento profesional.
La Ley de Vivienda de 2023 reforzó la posición del inquilino en este punto.² La ley afianzó el principio de que los caseros deben actuar en un plazo razonable en las reparaciones de habitabilidad. Si tu casero ignora un problema grave, no te quedas simplemente esperando. Tienes vías legales para forzar una actuación, empezando por tu Oficina de Vivienda local y, si es necesario, los tribunales.
Un detalle importante: si las obras de conservación duran más de veinte días, el artículo 21.2 de la LAU te da derecho a una reducción proporcional de la renta por la parte del piso que no puedas usar durante ese periodo.¹ Merece la pena saberlo si tu casero emprende obras importantes. No deberías pagar el alquiler completo por un piso que es en parte una obra.
Qué hacer:
Comunica cualquier problema de habitabilidad a tu casero por escrito de inmediato. Sirve tanto un email como una app de mensajería que registre la fecha y hora.
Da a tu casero un plazo razonable para responder, normalmente de 7 a 14 días para reparaciones no urgentes. Indica este plazo claramente en tu mensaje.
Si la reparación dura más de 20 días y pierdes el uso de parte del piso, solicita una reducción proporcional de la renta por escrito, citando el artículo 21.2 de la LAU.
Si tu casero no responde o se niega a actuar, contacta con tu Oficina de Vivienda local. Pueden asesorarte sobre los pasos a seguir y, en muchos casos, mediar.
Guarda registro de cada comunicación. Capturas de pantalla, emails y fotos del daño crean la evidencia que necesitas si la disputa escala.
Cuando no puedes esperar: reparaciones urgentes
A veces una reparación no puede esperar a que tu casero responda. Una tubería reventada que inunda tu cocina, un olor a gas, un fallo en la calefacción en pleno invierno. El artículo 21.3 de la LAU cubre estas situaciones directamente: puedes realizar reparaciones urgentes tú mismo, siempre que avises a tu casero previamente (o tan pronto como sea posible), y después exigir el reembolso.¹
La ley usa la expresión "reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave."¹ Es un listón alto. Un grifo que gotea un poco no cualifica. Una tubería que ha reventado e inunda tu piso sí. Una conexión de gas defectuosa que puedes oler, por supuesto. Un sistema de calefacción roto cuando las temperaturas rozan los cero grados, también.
Las pruebas importan enormemente aquí. Si actúas sin avisar a tu casero y sin poder demostrar urgencia real, pueden negarse a reembolsarte. Los tribunales han sido consistentes en esto: el inquilino debe demostrar que la situación requería acción inmediata y que informó al casero lo antes posible.³ Mantén clara la cadena de comunicación. Envía un mensaje antes de llamar al fontanero si puedes, y fotografía el daño antes y después de la reparación.
Para orientación sobre cómo comunicarte eficazmente con tu casero en estas situaciones, incluyendo plantillas para notificaciones de reparaciones urgentes, consulta el artículo sobre comunicación con tu casero.
Qué hacer:
Si hay un riesgo inmediato para la seguridad (fuga de gas, peligro eléctrico, peligro estructural), llama a emergencias primero. Tu seguridad va antes que cualquier procedimiento legal.
Contacta con tu casero inmediatamente por teléfono y haz seguimiento con un mensaje escrito describiendo el problema, qué estás haciendo al respecto y por qué no puede esperar.
Haz fotos del daño antes de que empiece cualquier trabajo de reparación.
Consigue una factura del profesional que haga la reparación. Es tu prueba para el reembolso.
Envía a tu casero una solicitud de reembolso por escrito con la factura adjunta, citando el artículo 21.3 de la LAU.
Errores comunes que cuestan dinero a los inquilinos
El error más caro que cometen los inquilinos es pagar reparaciones que legalmente son responsabilidad del casero, ya sea porque no conocen la ley o porque quieren evitar conflictos. Entender las normas no va de ser difícil con tu casero. Va de protegerte.
Un problema frecuente es que los caseros agrupen varias reparaciones pequeñas en una sola factura. Si tu casero arregla un grifo que gotea (50 euros), repinta una pared (150 euros) y sustituye una válvula de calefacción defectuosa (300 euros), el total parece una factura grande. Pero cada partida debe evaluarse por separado. El grifo puede ser tuyo. La pintura de la pared está en el límite y depende de por qué hacía falta repintar. La válvula de calefacción es claramente obligación del casero. Pide siempre una factura desglosada.
Otro error común es pagar una reparación de tu bolsillo y luego esperar que tu casero te reembolse. Salvo que la reparación fuera genuinamente urgente según el artículo 21.3, tu casero puede simplemente negarse.¹ Consigue un acuerdo por escrito antes de gastarte el dinero en cualquier cosa que no sea una emergencia.
Por último, no ignores reparaciones que son responsabilidad de tu casero. Si la calefacción no funciona y simplemente te pones más capas de ropa todo el invierno, estás aceptando unas condiciones de vida por debajo del estándar que no tienes por qué aceptar. Más en lo práctico, si un problema pequeño empeora porque no se atendió, tu casero podría argumentar que no haberlo comunicado contribuyó al daño. Comunica todo por escrito, da plazos y haz seguimiento. Usa Rent AI para hacer seguimiento de las solicitudes de reparación y mantener organizada la comunicación con tu casero para que nada se pierda por el camino.
Qué hacer:
Pide siempre facturas desglosadas de cualquier trabajo de reparación. No aceptes un importe global por varios arreglos.
Antes de pagar cualquier reparación no urgente, consigue confirmación escrita de tu casero de que es tu responsabilidad.
Si una reparación está en el límite (cerca de 150 euros, o la causa es discutible), pide presupuesto y compártelo con tu casero por escrito antes de proceder.
Comunica todos los problemas con rapidez. Una pequeña fuga comunicada hoy es un arreglo menor. La misma fuga ignorada tres meses es un daño por humedad, y tu casero puede argumentar que tú lo empeoraste.
Lleva un registro sencillo de todas las solicitudes de reparación y respuestas. Fechas, descripciones, fotos y costes. Es tu mejor protección en cualquier disputa.
Lo importante
La ley de alquiler española da protecciones claras a los inquilinos en lo que respecta a las reparaciones. La división es sencilla: tú te encargas de lo pequeño que viene del día a día, y tu casero se encarga de todo lo que mantiene el hogar seguro y habitable. Conocer esta distinción, y documentar todo, te pone en una posición mucho más fuerte que la mayoría de inquilinos que simplemente pagan y esperan que todo vaya bien.
Si una situación de reparación no te queda clara, apúntala, fotografíala y comunícala por escrito. Ese rastro documental vale más que cualquier consejo legal que puedas recibir después. Y si quieres una forma sencilla de llevar el seguimiento de solicitudes de reparación, plazos y tus derechos como inquilino en España, Rent AI está pensado para ayudarte exactamente con eso.
Fuentes
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), Artículo 21. Boletín Oficial del Estado (BOE).
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Boletín Oficial del Estado (BOE).
Jurisprudencia sobre la interpretación de "pequeñas reparaciones" según el artículo 21.4 de la LAU, incluyendo el umbral aproximado de 150 euros establecido por la jurisprudencia española.
Código Civil español, Artículos 1563 y 1564, sobre la presunción de buen estado al inicio del arrendamiento y la carga de la prueba del inquilino.
