Pequeñas reparaciones en tu alquiler en España: ¿Quién paga qué?

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda reforzó aún más estas protecciones, fortaleciendo el derecho del inquilino a vivir en una vivienda segura y bien mantenida.² Si tu arrendador está retrasando una reparación que afecta a la habitabilidad, el marco legal está más claramente de tu lado que nunca.

La división jurídica: desgaste ordinario frente a mantenimiento estructural

El artículo 21 de la LAU divide la responsabilidad de las reparaciones en dos categorías. El apartado 1 dice que el arrendador debe realizar "todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido," sin subir la renta.¹ El apartado 4 dice que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."¹

La palabra clave aquí es "ordinario." Si algo se rompe porque vives en el piso con normalidad, cocinando, abriendo y cerrando puertas, usando el agua, eso es desgaste ordinario y te corresponde a ti. Si algo se rompe por la antigüedad, el deterioro estructural o un fallo en los sistemas del edificio, eso es problema del arrendador, independientemente del coste.

Lo que la LAU no hace es fijar una cifra concreta en euros. La ley habla de "pequeñas reparaciones" sin definir un umbral. Con el tiempo, los tribunales españoles han asentado una cifra orientativa de aproximadamente 150 euros como línea divisoria entre lo que cuenta como reparación menor y lo que entra en el terreno del arrendador.³ Esto no es un límite legal rígido escrito en la ley. Es una pauta que ha surgido de la jurisprudencia y que se cita mucho en los contratos de alquiler en toda España. La cifra importa porque te da un punto de referencia práctico: si una reparación cuesta menos de unos 150 euros y se originó por el uso cotidiano normal, casi con toda seguridad se espera que la cubras tú.

Pero el coste por sí solo no determina la responsabilidad. Una reparación de 100 euros para arreglar el encendido defectuoso de la caldera es obligación del arrendador, porque el sistema de calefacción es una infraestructura esencial. Un repintado de 200 euros de una pared que has rayado con los muebles puede ser cosa tuya, porque el daño vino de tu uso del piso. La naturaleza de la reparación importa tanto como el precio.

Qué hacer:

1. Cuando algo se rompa, hazte dos preguntas: ¿ha ocurrido por el uso diario normal y es una reparación pequeña? Si la respuesta a ambas es sí, probablemente te corresponda a ti.

2. Si la reparación afecta a la estructura del edificio, a sistemas esenciales (fontanería, electricidad, calefacción, gas) o a si el piso es seguro para vivir, avisa por escrito a tu arrendador. Esa es su responsabilidad según el artículo 21.1 de la LAU.

3. Para cualquier cosa que ronde los 150 euros, pide un presupuesto antes de pagar. Si el coste supera ese umbral, debería asumirlo tu arrendador.

4. Revisa tu contrato de alquiler por si incluye alguna cláusula específica sobre umbrales de reparación. Algunos contratos fijan una cifra (a menudo 100 o 150 euros). Si tu contrato fija una cifra, eso es lo que se aplica.

Qué cuenta como tu responsabilidad

Las reparaciones que te corresponden como inquilino son las pequeñas reparaciones rutinarias que surgen de vivir en una casa. El artículo 21.4 de la LAU las describe como reparaciones causadas por "el desgaste por el uso ordinario," el desgaste propio del uso normal.¹

En la práctica, esto cubre cosas como cambiar bombillas, arreglar la arandela de un grifo que gotea, desatascar un desagüe obstruido por pelo o por residuos normales de cocina, sustituir el cordón de una persiana roto, apretar manillas de puertas o bisagras de armarios flojas, cambiar burletes desgastados alrededor de puertas y ventanas, y sustituir un asiento del inodoro agrietado. Son cosas que se desgastan porque alguien vive en el piso, y la ley considera que forman parte de tu coste de vivir allí.

La distinción clave que miran los tribunales es si el daño se produjo por un uso normal y razonable o por negligencia.³ Si tu desagüe está atascado porque se acumuló pelo durante meses de duchas, eso es desgaste ordinario. Si tu desagüe está atascado porque echaste aceite de cocina por él, eso es negligencia, y aunque sigues pagando la reparación, la lógica jurídica es distinta. La negligencia también puede afectar a tu fianza: según los artículos 1563 y 1564 del Código Civil español, se presume que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado, y la carga de probar lo contrario recae sobre ti.⁴

Por eso la documentación de entrada es tan importante. Si no fotografiaste el estado del piso cuando entraste, tu arrendador puede alegar que el daño que dices que ya existía en realidad es culpa tuya. La relación entre las pequeñas reparaciones y tu fianza es más estrecha de lo que la mayoría de los inquilinos cree. Para saber más sobre cómo proteger tu fianza desde el principio, consulta la guía para proteger tu fianza en España.

Qué hacer:

1. Ten en el piso un pequeño kit de mantenimiento: bombillas de repuesto, una caja de herramientas básica, cinta de fontanero y un desatascador. La mayoría de las reparaciones menores se hacen en minutos y cuestan menos de 10 euros.

2. Cuando entres, fotografía todas las habitaciones, todos los electrodomésticos y cualquier daño existente. Envía esas fotos a tu arrendador por correo electrónico para que quede un registro con fecha y hora. Esto te protegerá más adelante si hay una disputa sobre si el daño existía antes.

3. Arregla los problemas pequeños cuanto antes. Un grifo que gotea durante meses puede causar daños por agua, y si eso deriva en un problema mayor, tu arrendador podría alegar que tu retraso lo empeoró.

4. Si no sabes si algo es desgaste ordinario o un problema mayor, descríbelo por escrito a tu arrendador y pregúntale. Su respuesta, o la ausencia de ella, forma parte de tu rastro documental.

Qué debe arreglar tu arrendador

El artículo 21.1 de la LAU es claro: el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, y no puede subirte la renta para cubrir el coste.¹ Esto no es opcional ni negociable. Es una obligación legal que conlleva ser propietario de una vivienda alquilada en España.

La habitabilidad cubre una amplia gama de problemas. Si la caldera se avería y no tienes agua caliente ni calefacción, esa es una reparación de tu arrendador. Si revienta una tubería dentro de una pared, si el cuadro eléctrico salta repetidamente, si la humedad se extiende por una fuga estructural, si una ventana no cierra y compromete la seguridad, todo eso recae de lleno en el arrendador. Lo mismo se aplica a los grandes electrodomésticos que venían con el piso (horno, placa, frigorífico) si fallan por el desgaste normal y no por un mal uso, y a las plagas que requieren tratamiento profesional.

La Ley de Vivienda de 2023 reforzó aquí la posición del inquilino.² La ley reforzó el principio de que los arrendadores deben actuar en un plazo razonable ante reparaciones que afecten a la habitabilidad. Si tu arrendador ignora un problema grave, no estás simplemente esperando sin más. Tienes vías legales para obligarle a actuar, empezando por tu oficina local de vivienda (Oficina de Vivienda) y, si hace falta, los tribunales.

Un detalle importante: si las obras de conservación duran más de veinte días, el artículo 21.2 de la LAU te da derecho a una reducción proporcional de la renta por la parte del piso que no puedas utilizar durante ese período.¹ Conviene saberlo si tu arrendador emprende obras importantes. No deberías pagar la renta completa por un piso que está en parte convertido en una obra.

Qué hacer:

1. Notifica cualquier problema de habitabilidad a tu arrendador por escrito de inmediato. Sirven tanto el correo electrónico como una aplicación de mensajería que deje constancia de la hora.

2. Dale a tu arrendador un plazo razonable para responder, normalmente de 7 a 14 días para reparaciones no urgentes. Indica ese plazo con claridad en tu mensaje.

3. Si la reparación dura más de 20 días y pierdes el uso de parte del piso, pide por escrito una reducción proporcional de la renta, citando el artículo 21.2 de la LAU.

4. Si tu arrendador no responde o se niega a actuar, contacta con tu Oficina de Vivienda local. Pueden asesorarte sobre los pasos siguientes y, en muchos casos, mediar.

5. Guarda registro de cada comunicación. Capturas, correos y fotos del daño crean la prueba que necesitas si el conflicto se agrava.

Cuando no puedes esperar: reparaciones urgentes

A veces una reparación no puede esperar a que responda tu arrendador. Una tubería rota que inunda la cocina, olor a gas, una avería de la calefacción en pleno invierno. El artículo 21.3 de la LAU cubre directamente estas situaciones: puedes hacer tú mismo las reparaciones urgentes, siempre que avises antes a tu arrendador (o en cuanto sea razonablemente posible), y luego exijas el reembolso.¹

La ley usa la expresión "reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave."¹ El listón aquí es alto. Un grifo que gotea un poco no entra. Una tubería reventada que está inundando el piso, sí. Una conexión de gas defectuosa que puedes oler, absolutamente. Un sistema de calefacción roto cuando las temperaturas rozan el bajo cero, también.

La prueba importa muchísimo aquí. Si actúas sin avisar a tu arrendador y sin poder demostrar una urgencia real, puede negarse a reembolsarte. Los tribunales han sido constantes en esto: el inquilino debe demostrar que la situación exigía una actuación inmediata y que informó al arrendador lo antes posible.³ Mantén claro el rastro de comunicaciones. Envía un mensaje antes de llamar al fontanero, si puedes, y fotografía el daño antes y después de la reparación.

Para orientarte sobre cómo comunicarte eficazmente con tu arrendador en estas situaciones, incluidos modelos para avisos de reparación urgente, consulta el artículo sobre cómo comunicarte con el propietario de tu vivienda.

Qué hacer:

1. Si hay un riesgo inmediato para la seguridad (fuga de gas, peligro eléctrico, riesgo estructural), llama primero a emergencias. Tu seguridad va antes que cualquier trámite legal.

2. Contacta de inmediato con tu arrendador por teléfono y después envíale un mensaje escrito describiendo el problema, lo que estás haciendo al respecto y por qué no puede esperar.

3. Haz fotos del daño antes de que empiece cualquier reparación.

4. Consigue una factura del profesional de la reparación. Esa es tu prueba para el reembolso.

5. Envía a tu arrendador una solicitud de reembolso por escrito con la factura adjunta, citando el artículo 21.3 de la LAU.

Errores comunes que cuestan dinero a los inquilinos

El error más caro que cometen los inquilinos es pagar reparaciones que legalmente son responsabilidad del arrendador, ya sea porque no conocen la ley o porque quieren evitar conflictos. Entender las reglas no va de llevar la contraria a tu arrendador. Va de protegerte.

Un problema frecuente es que los arrendadores agrupen varias reparaciones pequeñas en una sola factura. Si tu arrendador arregla un grifo que gotea (50 euros), repinta una pared (150 euros) y cambia una válvula de la calefacción defectuosa (300 euros), el total parece una sola gran factura. Pero cada partida debe evaluarse por separado. El grifo puede ser cosa tuya. El repintado de la pared es discutible y depende de por qué necesitaba pintarse. La válvula de calefacción es claramente obligación del arrendador. Pide siempre una factura desglosada.

Otro error común es pagar una reparación de tu bolsillo y luego esperar que tu arrendador te la reembolse después. Salvo que la reparación fuera realmente urgente según el artículo 21.3, tu arrendador puede simplemente negarse.¹ Consigue confirmación por escrito antes de gastar tu dinero en cualquier cosa que no sea una emergencia.

Por último, no ignores reparaciones que son responsabilidad de tu arrendador. Si la calefacción no funciona y simplemente te pones más jerséis todo el invierno, estás aceptando unas condiciones de vida inferiores que no tienes por qué aceptar. Más en la práctica, si un pequeño problema empeora porque no se abordó a tiempo, tu arrendador podría alegar que tu falta de aviso contribuyó al daño. Notifica todo por escrito, fija plazos y haz seguimiento. Usa Rent AI para llevar un seguimiento de las solicitudes de reparación y mantener organizada tu comunicación con el arrendador para que nada se pierda.

Qué hacer:

1. Solicita siempre facturas desglosadas para cualquier reparación. No aceptes una sola suma global para varias reparaciones.

2. Antes de pagar cualquier reparación no urgente, consigue confirmación por escrito de tu arrendador de que es tu responsabilidad.

3. Si una reparación está en la frontera (cerca de 150 euros, o la causa es discutible), pide un presupuesto y compártelo por escrito con tu arrendador antes de seguir adelante.

4. Notifica todos los problemas con prontitud. Una pequeña fuga comunicada hoy es una reparación menor. La misma fuga ignorada durante tres meses es un daño por agua, y tu arrendador puede alegar que la empeoraste.

5. Lleva un registro sencillo de todas las solicitudes de reparación y de las respuestas. Fechas, descripciones, fotos y costes. Es tu mejor protección en cualquier disputa.

La verdadera cuestión

La legislación española sobre alquiler ofrece a los inquilinos protecciones claras en materia de reparaciones. La división es sencilla: tú te encargas de las pequeñas cosas que surgen de la vida diaria, y tu arrendador se ocupa de todo lo que mantiene la vivienda segura y habitable. Conocer esta distinción y documentarlo todo te coloca en una posición mucho más fuerte que la de la mayoría de los inquilinos, que simplemente pagan y esperan lo mejor.

Si una situación de reparación no está clara, ponla por escrito, fotografíala y comunícala por escrito. Ese rastro documental vale más que cualquier consejo jurídico que recibas después del hecho. Y si tu arrendador reconoce que la reparación le corresponde a él pero sigue retrasándola, nuestra guía sobre conseguir que tu arrendador actúe en las reparaciones cubre toda la vía de escalado, desde la notificación formal hasta el juzgado. Y si quieres una forma sencilla de llevar el control de las solicitudes de reparación, los plazos y tus derechos según la legislación española de arrendamientos, Rent AI está diseñada para ayudarte a hacer exactamente eso.

Fuentes

1. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), artículo 21. Boletín Oficial del Estado (BOE).

2. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Boletín Oficial del Estado (BOE).

3. Jurisprudencia sobre la interpretación de "pequeñas reparaciones" conforme al artículo 21.4 de la LAU, incluido el umbral aproximado de 150 euros establecido por la jurisprudencia española.

4. Código Civil español, artículos 1563 y 1564, sobre la presunción de buen estado al inicio del arrendamiento y la carga de la prueba del arrendatario.